“De grootste knelpunten zijn de doorlooptijden bij gemeenten”, zegt Maarten van Welie, directeur van de Bij Groep. “Vroeger kon je langskomen, maar tegenwoordig moet je dingen inschieten in een digitaal omgevingsloket en maar hopen dat het binnen drie maanden ergens op een bureau belandt. Vervolgens komen vaak aanvullende verzoeken voor onderzoeken naar bijvoorbeeld erfgoed of flora en fauna. Maar wij willen eerst kijken naar de haalbaarheid van het plan, en wat ze allemaal vragen kost weer duizenden, zo niet tienduizenden euro’s.”

Kleinere projecten

Vooral binnenstedelijke projecten worden hierdoor geraakt. Bij Groep ziet veel mogelijkheden voor woningen boven winkels, het invullen van leegstand en het transformeren van bestaande gebouwen. Maar projecten tot ongeveer vijftien woningen vallen steeds vaker tussen wal en schip. “De grote aannemers en ontwikkelaars willen het liefst vijftig eenheden of meer. Er zijn ontzettend veel projecten van vier, tien of vijftien woningen, maar door de gestegen rente, overdrachtsbelasting, bouwkosten, huurregelgeving en langere doorlooptijden zijn veel daarvan niet meer haalbaar.”

Ook de groep particuliere investeerders is kleiner geworden. “Voor de oorlog in Oekraïne konden we twintig mensen bellen die woningen wilden maken voor box 3. Nu bij wijze van spreken nog drie. Veel mensen zijn gestopt of willen of durven niet meer, terwijl het nog steeds heel rendabel kan zijn. Je moet alleen goed weten wat je doet.”

Private financiering kan uitkomst bieden. Soms blijft een verkoper via een zogenoemde ‘vendor loan’ financieel betrokken. Een andere mogelijkheid is dat meerdere investeerders gezamenlijk eigenaar-opdrachtgever worden. “Je kunt bijvoorbeeld een bv oprichten met vier investeerders die allemaal drie ton inleggen en daarnaast nog financiering bij een bank zoeken. Dat vergt wel veel coördinatie en kennis. Je moet verstand hebben van fiscaliteit, splitsen, bouwen en erfgoed en weten wat het uiteindelijk oplevert.”

Alles tegelijk

Een belangrijk deel van het probleem zit in de stapeling van regels. Veel afzonderlijke eisen zijn volgens Van Welie prima te verdedigen. “Oude panden moet je mooi houden, daar ben ik voor. Ik vind ook dat er sociale huurwoningen moeten komen voor mensen met minder geld. Hittestress, hemelwater, vergroening en parkeren zijn eveneens onderwerpen waar je iets mee moet. Het probleem ontstaat wanneer al die eisen tegelijkertijd op hetzelfde project worden gelegd. Als je alles op één hoop gooit, heb je een cocktail die niemand kan slikken en gewoon een onmogelijk project.”

De oplossing zit wat hem betreft in duidelijke keuzes per locatie. “Bij monumentaal vastgoed zou erfgoed bijvoorbeeld prioriteit kunnen krijgen en andere eisen kunnen vervallen. Bij sloop-nieuwbouw kan juist meer nadruk op vergroening worden gelegd. Er zou eigenlijk een catalogusmodel moeten komen waarin gemeenten bij bepaalde categorieën bepaalde eisen niet meer kunnen stellen. Want anders komt het project er gewoon niet.”

Verbreding

Diezelfde samenhang is nodig bij de ontwikkeling zelf. Bij Groep begon als bedrijfsmakelaar, maar combineert inmiddels onder meer woningmakelaardij, vastgoedbeheer en VVE-beheer, verzekeringen en (private) financiering. Die verbreding ontstond vanuit vragen uit de praktijk. “We zagen winkelpanden waarvan verdiepingen leegstonden en kantoren die getransformeerd moesten worden. Als je meerdere disciplines onder één groep hebt, wordt het makkelijker om samen naar zo’n plan te kijken.”

Dit kan voorkomen dat een ontwikkelaar woningen bouwt waarvoor uiteindelijk onvoldoende vraag bestaat. “We kunnen bijvoorbeeld al vroeg zeggen: bouw niet te groot. Boven de zeventig of tachtig vierkante meter en zonder lift, parkeerplaats of goede buitenruimte krijg je er in binnensteden vaak geen goede prijs voor. Niet in de huur en ook niet in de verkoop.”

Eerste schetsen

Ook kennis uit vastgoedbeheer speelt daarbij een rol. “Wij weten vanuit bestaande woningen wat goed verhuurbaar is en wat je beter kunt verkopen. Die kennis kun je vooraf al gebruiken bij een nieuw project. Daar moet de omslag plaatsvinden: niet pas nadenken over financiering, verkoop, verhuur en beheer wanneer een gebouw er al staat, maar voordat belangrijke keuzes zijn gemaakt. Eigenlijk moet je dat advies al bij de eerste schetsen meenemen.”

Voor overheden geldt iets vergelijkbaars. Goede bedoelingen alleen zijn niet voldoende wanneer een project door alle voorwaarden uiteindelijk niet meer uitvoerbaar is. Van Welie: “Het ontbreekt niet aan goede bedoelingen, maar aan kennis, marktinzichten en praktijkervaring. Er moeten keuzes worden gemaakt. Want als je dat niet doet, wordt er niets gebouwd.”