Utgångspunkten är enkel, men ofta bortglömd: det är givaren som bestämmer, säger Markus Forsback, vd på Areal, en rikstäckande rådgivare och fastighetsförmedlare med expertis på skogs- och lantbruksfastigheter.

I många familjer startar generationsskiftet med en fördelningskalkyl. Syskon ska kompenseras, föräldrar tryggas och marknadsvärdet ska vara rättvisans mått. På mindre gårdar kan det fungera, men på större egendomar skapar det snabbt återvändsgränder. Värdena kan vara mycket höga, medan avkastningen inte bär de lån som krävs för att lösa ut alla i samma stund.

– Om varje generation ska få ut sitt fulla marknadsvärde direkt, blir det svårt att behålla gården i släkten, säger Markus Forsback. Han pekar på glappet mellan marknadsvärde och avkastningsvärde, förstärkt av långa år av billiga pengar och stigande tillgångspriser. Resultatet blir lätt en skuldsättning som dränerar verksamheten.

Kärnan i ett hållbart generationsskifte är att den som äger fastigheten sätter ramarna. Givaren bestämmer mottagare och villkor, samtidigt som laglott och andra juridiska ramar respekteras.

– Syskon och andra ska informeras och behandlas skäligt, men det är inte en förhandlingsrunda där alla ropar in sin andel kontant samma dag, säger Markus Forsback.

Det betyder inte att hänsyn saknas. Tvärtom vinner processen på tydliga förklaringar till varför värden fördelas som de gör, och hur syftet är att möjliggöra fortsatt drift över tid. Otydlighet vid gåvotillfället är en vanlig grogrund för konflikter långt senare. I praktiken finns tre huvudsätt att överlåta en gård vid ett familjeinternt skifte – köp, gåva eller arv. Valet styrs av skatt, finansiering och vilken styrning givaren vill behålla.

Köparen betalar minst taxeringsvärdet, ibland mer om gården bjuds ut. Förvärvaren får nya avskrivningsunderlag, skogsavdrag och räntefördelning, men möter högre lagfartskostnader. För säljaren utlöses ofta kapitalvinstskatt, särskilt efter långa innehav med låga ingångsvärden. Köpet kan inte villkoras på sätt som lever kvar efter transaktionen.

Överlåtelsen sker under taxeringsvärdet och beskattas inte som kapitalvinst. Förvärvaren betalar en låg expeditionsavgift för lagfart, och givaren kan ställa villkor i själva gåvobrevet, till exempel samtyckeskrav vid försäljning. Nackdelen är ofta sämre löpande skattemässig position för mottagaren, även om sparad räntefördelning och skogskonton i vissa fall kan följa med.

Övertagande via arvskifte eller testamente medför inte kapitalvinstbeskattning vid överlåtelsen och kan villkoras i testamentet. Lagfartsavgiften är låg, men tidpunkten kan inte styras på förhand och mottagarens framtida beskattning kan bli tyngre, likt vid gåva.

– Sammanfattningsvis är gåva och arv ofta billiga vid överlåtelsen, men skattebördan skjuts fram och landar senare hos förvärvaren, särskilt vid framtida försäljning. Köp gör det tyngre nu, men kan underlätta driften skattemässigt framåt, berättar Markus Forsback.

Oavsett vilken väg som väljs behövs professionell värdering. Den minskar risken att kränka laglott, ger ett underlag för skälig kompensation och hjälper banken bedöma finansieringen. Värdet vilar på tre verktyg som ofta kombineras:

Avkastningsvärde, alltså diskonterade framtida överskott, Icke monetära värden, som läge, karaktär, jakt, fiske och familjens vilja att behålla gården, Ortsprismetoden, jämförelser med liknande affärer på marknaden, kompletterat med produktionskostnadsmetoden för delvärden i byggnader och anläggningar.

I familjer utan stora likvida tillgångar hamnar utköp ofta i bankens knä. Då måste skuldsättningen stå i proportion till gårdens kassaflöde.

– Det hjälper inte att värdet är 100 miljoner om avkastningen bara bär lån på 30. Försöker man ändå, underminerar man den som ska driva gården. Därför krävs ibland kompromisser i nivån på kompensation och en förståelse för att driften är ett långsiktigt åtagande, säger Markus Forsback.

Vid gåva kan givaren skriva in villkor, till exempel att försäljning kräver samtycke, för att hindra snabb avyttring efter överlåtelsen och lugna övriga arvingar. Sådana villkor kräver noggrann juridik, men är fullt möjliga och kan vara avgörande för att behålla egendomen i släkten.

– Det är här rådgivare som Areal kan spela en viktig roll, genom att väga ihop juridiska krav med familjens önskemål och skapa lösningar som håller över tid, säger Markus Forsback.

Ett bra skifte börjar med givaren. Därefter involveras den eller de som kan ta över. Respektive bör informeras, men inte sitta med i förhandlingarna.

– Hos Areal fungerar vi som förhandlare och rådgivare, och tar in jurister för laglott, gåvovillkor, avtal och testamente. Målet är att komma i mål utan åratal av möten, berättar Markus Forsback.

– Kompensation måste inte vara kontant. I större egendomar kan man ibland dela av ett mindre skogsskifte, stycka av ett hus som kanske har ett affektionsvärde, ge nyttjanderätt till jakt under lång tid eller låta viss kompensation komma först i ett framtida arv. Poängen är att hitta kombinationer som fler kan acceptera, utan att tynga verksamheten med ohållbara lån, säger Markus Forsback.

Det värsta en familj kan göra är att fastna i oändliga rättviseförhandlingar. Bestäm syftet, låt givaren sätta riktningen och förklara varför. Värdera professionellt, välj överlåtelseform efter mål och förutsättningar, säkra finansieringen och använd villkor där det behövs.

– När alla förstår varför man gör som man gör ökar chansen att både familjefriden och gården överlever skiftet, avslutar Markus Forsback.