Naast de beschikbaarheid van grond en mogelijke politieke beperkingen in beleid rondom gronduitgifte en grondgebruik, kan de beperkte transportcapaciteit op het Nederlandse elektriciteitsnetwerk een negatieve uitwerking hebben op nieuwe logistieke ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt.

De totale energiecapaciteit beïnvloedt de capaciteit voor nieuwe logistieke ontwikkelingen, omdat het bepaalt of er nieuwe distributiecentra gerealiseerd kunnen worden die gebruik mogen maken van het energienet. Door het nu geldende ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt principe’ kunnen er op dit moment op verschillende plekken in Nederland geen nieuwe ‘energienet afhankelijke’ distributiecentra worden gebouwd. Zo worden gebruikers en ontwikkelaars die per se in deze grootstedelijke locaties nieuw logistiek vastgoed willen ontwikkelen geforceerd om ‘off grid’ distributiecentra te bouwen.

Op een overzichtskaart ontwikkeld door Savills, is te zien dat in de logistieke hotspots Schiphol, Amsterdam en Bleiswijk-Waddinxveen geen stroomcapaciteit op het energienet meer beschikbaar is.. Naast de genoemde gebieden valt op dat er ook in
Eindhoven, Tilburg-Waalwijk, en Zaltbomel-Tiel-
Geldermalsen nog beperkte stroomcapaciteit is. Dit alles betekent niet dat het onmogelijk is, maar wel dat het moeilijker wordt om te ontwikkelen in dergelijke gebieden. Tegelijkertijd staan deze hotspots al politiek en maatschappelijk onder druk om het grondgebruik voor logistiek en transport te beperken. Zo is er bijvoorbeeld op Schiphol geen energiecapaciteit én politieke weerstand tegen ontwikkelingen rondom transport en logistiek. Dit zorgt tezamen voor een lastig ontwikkelklimaat in de geijkte logistieke hotspots.

Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial bij
Savills in Nederland, zegt: “De vraag is of we dit wel moeten beschouwen als beperkende factor, of dwingt het ons misschien tot broodnodige innovatie? Geen netcapaciteit betekent niet dat er niet meer ontwikkeld kan worden, maar dat dit off-grid moet worden gerealiseerd en dat zij door te verduurzamen lokaal stroom moeten opwekken. Dit zien we in de praktijk steeds vaker gebeuren. Zo is er op Schiphol Trade Park Hoofddorp op locatie AMS05 al een distributiecentrum gerealiseerd die volledig zelfvoorzienend wordt in zijn eigen energiebehoefte. Dat is natuurlijk wel een ontzettend mooie en vernieuwende ontwikkeling.”

Niek Poppelaars, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, vult aan: “Genoemde (maatschappelijke) ontwikkelingen dwingen ontwikkelaars om innovatief en creatief om te gaan met het realiseren van nieuwe ontwikkelingen, met aandacht voor ESG (Environmental, Social en Governance)-aspecten. Niet alleen energie speelt hierbij een belangrijke rol. Een andere belangrijke graadmeter is de welbekende BREAAM-certificering. In Nederland heeft slechts 7.6 procent van de logistieke voorraad een BREAAM label. Ondanks dat dit percentage door nieuwbouw zeker toeneemt, is hier nog een flinke slag te slaan.”

Ondanks dit relatief lage percentage doet Nederland het in Europese context bovengemiddeld goed. In Frankrijk en Duitsland, landen met een ongeveer even grote voorraad zijn respectievelijk twee en tien keer minder logistieke panden BREAAM gecertificeerd. In België is zelfs slechts een handje vol distributiecentra gecertificeerd. Het Verenigd Koninkrijk is koploper in absolute aantallen: hier zijn vier keer meer panden gecertificeerd, maar de voorraad is ook 37 procent groter.