”Ik heb recent mijn 86e verjaardag gevierd, en in het laatste kwartaal van je leven, ga je toch nadenken over wat je achterlaat. Dus zo’n 15 jaar geleden ben ik gaan simplificeren, we hebben alle buitenlandse belangen verkocht en de portefeuille in Amsterdam fors uitgebreid. Hiermee genereren we ieder jaar een mooi bedrag voor diverse zelfgekozen goede doelen, en dat blijft doorgaan na mijn dood.”

U geeft dus aan volgende generaties. Hebt u ook advies voor de nieuwe generatie vastgoedondernemers? “Vooral niet denken dat je het allemaal al weet. Zorg dat je eerst vijf jaar voor een makelaar of ontwikkelaar hebt gewerkt voordat je voor jezelf begint. Een leertijd van vijf jaar vind ik mooi, dan kun je de verschillende vastgoed disciplines de revue laten passeren. Mijn opleiding was dat ik bij een makelaarsbedrijf werkte die afdelingen had voor bedrijfsruimten, huurwoningen, verhuur en verkoop, en die heb ik allemaal doorlopen. Taxaties zijn ook héél belangrijk om te leren. Zorg dat je je theorie beheerst, en laat je werkgever jouw leergeld betalen. Dat vond ik het mooiste; ik heb vijf jaar bij een baas gewerkt, en als een resultaat tegenviel, dan hoorde dat bij de bedrijfsvoering. Dat komt dan niet uit je eigen zak. Daarvan moet je profiteren, en dus leren. En vooral niet gaan denken dat je het allemaal al weet, wanneer de markt even meezit.”

“Als je begint, heb je in principe nog weinig eigen vermogen. Je moet dan zelf in ontwikkeling gaan en dan zoek je daar risicodragende beleggers bij, en als je een goed project tegenkomt doe je voor een stukje mee. Zo kom je er vanzelf in, bouw je een vermogen op en kun je uiteindelijk ook zelf beleggen. Zo heb ik het destijds ook gedaan.”

Ken je locaties “Ongeacht of je net start of niet, er is er één les die altijd opgaat: Als je op de verkeerde locatie belegt, is onroerend goed niet verplaatsbaar. Dus als je dat verkeerd doet, ben je nog lang de klos. Dat zien we ook in Amsterdam. West, Oost, Noord of Zuid zijn onvergelijkbare locaties, de ene kan ruim twee keer zo duur zijn als de andere. Dat heeft te maken met de schaarste van een bepaalde locatie. Uiteindelijk is het allemaal vraag en aanbod. Daarom vind ik Amsterdam ook nog steeds een goede beleggingsstad.”

“Verder hou ik van panden met geschiedenis. Dat komt in eerste instantie uit mijn hart, maar ze hebben ook een zekere meerwaarde. Kijk naar de grachtenpanden; die kun je niet afbreken en ze hebben hun waarde gehouden. Dat is heel anders dan de panden die na de oorlog gebouwd zijn. In de jaren 60 werd er veel gebouwd vanwege de grote vraag. Toen is er een hoop, zeg maar, ‘ruimtebouw’ gedaan. Gewoon vier muren en een dak, naar isolatie bijvoorbeeld werd amper gekeken. Veel grote vastgoed- en institutionele beleggers kunnen maar slecht beoordelen of ze een duurzaam gebouw kopen. Er wordt gekeken naar huidige huuropbrengst, en daarop wordt gekocht. Ik zie dat anders, onroerend goed praat voor mij.”

Praten met onroerend goed “Ik vind onroerend goed veel meer dan een paar muren. Je woont erin, je slaapt erin, je werkt erin; het is belangrijk. Neem bijvoorbeeld de oude Heineken stallen, die koop je niet alleen voor de stenen, maar ook voor de geschiedenis die aan die panden vastzit. Of neem het Slotervaart ziekenhuis, daar zit zo’n historie aan. En dan gaat zoiets failliet? Verpleegsters werden niet meer betaald, het was gewoon een chaos. En de gemeente gooit er gelijk een voorkeursrecht van koop op. Dat mogen ze bij een faillissement doen, als ze denken dat het in het belang is van de toekomst van de stad. Alleen wordt het dan wel bijna onverkoopbaar. Maar Slotervaart is een heel groot terrein, met gebouwen met 60.000 meter vloeroppervlak, én 100 jaar afgekochte erfpacht, waarvan nog 80 jaar liep; dan is het bijna eigen grond. Dus zijn wij naar de curatoren gegaan, want het was miljoenen waard zonder voorkeursrecht. We hebben toen 45 miljoen afgerekend, zodat iedereen betaald kon worden. Alle verpleegsters werden weer betaald. En als iedereen betaald wordt, is het faillissement opgeheven. Dus dan heb je als gemeente niets aan een voorkeursrecht.”

“Zo hebben we Slotervaart verkregen. De curatoren vonden het ook geweldig. Het was win-win, ook voor ons, want het was zijn geld waard. Dat is het voordeel van een ‘oorlogskas’, dat je op zo’n moment het geld hebt liggen. Het gebouw wordt nu helemaal gerestaureerd en er komen een paar verdiepingen bovenop. Het is al half in gebruik en wordt volledig medisch, dat voelt ook gewoon goed. Maar kijk bijvoorbeeld naar ons onroerend goed in Oekraïne, dat hebben we verkocht toen ik wilde simplificeren en focussen op de Nederlandse markt. Dat was qua timing pure mazzel, want als je de ellende daar nu ziet, dat is afschuwelijk. Dus toen ik een paar jaar geleden op TV zag dat een door ons gerestaureerd pand platgebombardeerd werd… Nou dan spreken de stenen ook, en zit ik met tranen in mijn ogen voor het scherm.”

Wat vindt u momenteel van de vastgoedmarkt in Nederland? “Momenteel is de hele woningmarkt erg complex. Zeker omdat deze zo beïnvloed wordt door externe factoren als de Wet betaalbare huur en vennootschapsbelasting regels zoals de beperking van de renteaftrek. Ik heb grote kritiek dat er geen samenwerking is tussen de afdelingen van Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) en van Marnix van Rij (Financiën), want dat beïnvloedt elkaar enorm. Communiceren is een vak apart, en dat wordt te weinig gedaan. Deze huidige regels zijn factoren waardoor er veel minder nieuwbouw plaatsvindt. Het is funest dat beleggers de hypotheekrente nog maar voor een klein deel kunnen aftrekken, waardoor je veel meer vennootschapsbelasting betaalt. En dan haken buitenlandse beleggers al helemaal af.” “Ook wij willen van een stuk leverage af, want als je met meer eigen vermogen werkt, heb je minder last van die fiscale maatregel. Ik ben er mijn hele leven al tegen geweest om in onroerend goed te beleggen met meer dan 50% vreemd vermogen. Want als er problemen zijn in de vastgoed sector - en die beginnen weer te komen - dan moet je rekensom wel kloppen. Maar er zijn grote maatschappijen die volop lenen, en dan rekenen op 1, 2 of 3% rente. Ook al is dat recent voorgekomen, daar mag je niet op rekenen. Die rente gaat ooit omhoog en dat móet je incalculeren. Ik heb altijd conservatief zaken gedaan, want als je te grote risico’s neemt, dan kun je keihard op je gezicht gaan.”