Ontwikkelen in de stad biedt daarnaast wel kansen om in de stad te investeren en ‘slechte’ plekken te transformeren of delen van de stad een kwaliteitsimpuls te geven. Zo zien we lege kantoren en ander leegstaand vastgoed steeds vaker plaatsmaken voor woningbouw.

Tegelijk neemt ook de snelheid van veranderingen toe. Duurzaamheid is de laatste jaren een belangrijke factor geworden. Woningen gaan van het gas af. De warmtepomp neemt de plek in van een centrale verwarming. In plaats van energieverbruikers worden woningen energieleverend. 

Ook is er meer aandacht voor de omgeving rondom bouwprojecten. Klimaatadaptatie is belangrijk: hoe houden we straten en huizen droog bij de steeds heviger wordende regens? Mobiliteit is in transitie: de auto is in veel binnensteden niet meer welkom en andere trends, zoals deelauto’s en elektrisch rijden, zorgen ervoor dat we anders om moeten gaan met beschikbare parkeerplaatsen. Oh, en dan hebben we ook nog de opkomst van de ‘smart city’, hoe past daar een nieuwbouwproject in?

Veel ambities zijn bovendien niet altijd even concreet uitgewerkt. Wat betekent het als een gemeente energieneutraal wil zijn in 2035? Hoe ziet een ‘autoluwe, groene stad’ eruit – en vooral – welke gevolgen heeft die ambitie voor de bewoners? Voor al die ambities is een concrete uitwerking nodig. 

Dit alles zorgt voor onzekerheid bij de ontwikkeling van een bouwproject. Vergelijk het met de scrum-ontwikkelmethode: we weten welke kant we op willen en wat het hoofddoel is, maar tijdens de ontwikkeling worden de eisen en wensen voor het product steeds scherper. En niet alle ambities zijn realiseerbaar, dat zorgt vaak voor een duivelsdilemma: we moeten keuzes maken, maar we willen liefst ook niet meteen al deuren dichtdoen. 

Soms trekken partijen zich juist daarom terug in hun eigen ‘veilige’ rol, terwijl samenwerken juist cruciaal is. De gemeente legt eenzijdig de nieuwe ambities in eisen vast, zonder goed het effect daarvan te weten. De ontwikkelaar of belegger wil zekerheid en calculeert wat het verwachte rendement van het project is. Gemeenten moeten rekening houden met wat haalbaar is. Ontwikkelaars moeten beseffen dat de maatschappelijke context sneller dan ooit verandert.

We moeten er voor waken dat geld het uitgangspunt blijft, waardoor ontwikkelingen stagneren. Dit vraagt van alle partijen focus op het gemeenschappelijk doel: een toekomstvaste ruimtelijke ontwikkeling met oog voor een goede leefomgeving. 

Volgens Mark Bouman van Urban Reality verkeren we daarom op dit moment in een pioniersfase. Na jarenlange stilstand worstelt gebiedsontwikkeling met innovatie. We moeten voorruit, maar ook alert zijn op nieuwe trends en ontwikkelingen én voldoende flexibiliteit bieden om deze te kunnen implementeren. Gemeenten en projectontwikkelaars of beleggers hebben elkaar daarvoor nodig. Ze moeten gezamenlijk tot een oplossing komen. Maar door het ‘natuurlijk’ wantrouwen uit het verleden, krijgt dit nog onvoldoende vorm.  

Deze tijd vraagt dus om meer integraliteit en meer innovaties. Het vraagt om elkaar opzoeken, het vraagt om kennis en vraagt vooral om kennisdelen. De toekomst is onzekerder geworden. Partijen moeten wennen aan het idee dat veel informatie pas gaandeweg beschikbaar is en dat vraagstukken bij de start nog niet zijn opgelost. Dat is een andere manier van ontwikkelen en die vraagt om andere vaardigheden. Gebiedsontwikkeling heet hiervoor pioniers nodig. Niet elke gemeente of ontwikkelaar is daarvoor al klaar. Maar ze zullen mee moeten, al dan niet met steun van buiten.