Van een echte woningnood zoals na de Tweede Wereldoorlog is geen sprake. Dat de markt onder druk staat, behoefte echter weinig betoog. Nieuwbouw is een afdoende remedie om de druk van de ketel te halen, maar nu er politieke discussie bestaat over vormen van regulering tonen investeerders zich terughoudend met aanvullende beleggingen. Frank van Blokland, directeur van de Vereniging voor Institutionele Beleggers in Vastgoed, noemt dat als belangrijkste uitdaging. Daarnaast benadrukt hij dat vastgoedbeleggingen een veilige haven vormen met steady rendementen. “Institutionele beleggers dragen significant bij aan de leefbaarheid van de woonomgeving met investeringen in nieuwbouwwoningen, maar zeker met investeringen in winkelcentra. Ook dat bevordert de sociale cohesie.”

Misschien eerst even een korte introductie hoe deze markt in elkaar steekt?

“De pensioenfondsen en levensverzekeraars zijn institutionele beleggers. Ongeveer tien procent van hun beleggingsportefeuille bestaat uit vastgoed. De rest zit in aandelen, obligaties en bijvoorbeeld hypotheken die zij tegenwoordig zelf verstrekken. Alleen de pensioenfondsen al hebben een beleggingsportefeuille van maar liefst 1.400 miljard euro aan vastgoedbeleggingen, waarvan dus circa 10% in vastgoed, zowel in als buiten Nederland. Wat onze leden doen, is het beleggen in vastgoed voor opdrachtgevers als pensioenfondsen en verzekeraars.”

En jullie zien die tien procent beleggingen in vastgoed graag toenemen?

“Dat percentage zie ik inderdaad graag toenemen. Wat je in de context daarvan moet constateren, is dat het rendement in onze tak van sport al jarenlang stabiel blijft. Zeker door de negatieve rentes die op dit moment spelen, bestaat er bij beleggers een intensieve zoektocht naar producten die veel rendement opleveren. Die brengen echter ook meer risico’s met zich mee. Institutionele beleggers hebben twee afwegingen te maken. Eén: hoe kan ik zoveel mogelijk rendement maken tegen een zo beperkt mogelijk risico. Beleggen in vastgoed kan een rendement opleveren van vijf tot zeven procent. Er zijn niet echt grote uitschieters, maar ook nauwelijks risico. En twee: door de huren die ten grondslag liggen aan de beleggingen, volgen de investeringen heel duidelijk de inflatiecurve. En dat vinden investeerders uiteraard ontzettend fijn.”

Alle signalen staan op groen blijkbaar. Dus mogen we er ook van uitgaan dat het percentage vastgoedbeleggingen toeneemt?

“Dat geldt in ieder geval zeker voor de lange termijn. Tegelijkertijd zie je ook dat partijen er voorzichtig mee zijn. Deels komt dat omdat deze investeringen een totaal ander karakter hebben dan beleggen in aandelen: daar stap je in, daar stap je uit. Investeren in vastgoed is een kwestie van lange adem. Bovendien vergt beleggen in vastgoed een duidelijk specialisme.”

Je ziet nu ook dat er veel behoefte bestaat aan woningen. Dat moet de markt toch enorm stimuleren?

“Ja, dat zien beleggende partijen natuurlijk ook. Wij verwachten dat de wens om te investeren in huurwoningen sterk zal toenemen de komende jaren. Er is enorm veel geld beschikbaar om in huurwoningen te beleggen. Het gekke is echter: dat lukt gewoon heel moeilijk. Dat komt vooral omdat er in de politiek volop discussie bestaat over het reguleren van huurwoningen boven de €720, wat tot nu toe een vrije markt is. De politiek wil huurstijgingen bij zittende huurders beperken en de aanvangshuren gaan reguleren.  Er is dus veel te doen over de middenhuur, vanaf €720 tot €1.000 per maand. Er dreigt allerlei regulering, waardoor pensioenfondsen en verzekeraars terughoudend zijn met het beleggen in nieuwe huurwoningen.”

Waar doelde u op met het persbericht ‘IVBN doet oproep aan de politiek: Focus op stimulering woningmarkt; regulering kent alleen maar verliezers’? 

“Nieuwbouw is de enige manier om de druk van de woningmarkt af te halen. En ga dan niet proberen om de geringe hoeveelheid van 500.000 woningen in het middensegment te reguleren, waardoor professionele beleggers zich genoodzaakt voelen om hun investeringen te temporiseren of zelfs terug te trekken.”

Heeft u goede hoop dat de regulering weer van tafel gaat?

“Vanaf het moment dat het idee ontstond om de middenmarkt te reguleren, gericht op het maximaliseren van de aanvangshuur en het beperken van de huurstijging bij zittende huurders, hebben we met duidelijke argumenten laten zien dat die beslissing verkeerd zal uitpakken. De politiek denkt dat woningcorporaties dat beter zouden kunnen, maar ook die moeten marktconform werken boven de €720 en ze zijn nu helemaal gericht op gereguleerde huurwoningen onder de €720. Je hebt echter in deze markt partijen nodig die met voldoende kapitaal en kennis van de markt de juiste woningen kunnen toevoegen. De corporaties hebben 2,3 miljoen huurwoningen in Nederland, maar hebben afgelopen jaar slechts 13.000 sociale woningen toegevoegd. En terwijl investeerders een marktomvang vertegenwoordigen van 140.000 huurwoningen, zijn we er toch in geslaagd om bijna 10.000 huurwoningen te realiseren. Wij zijn echt een heel belangrijke speler in de nieuwbouw.”

Bestaan er nog meer uitdagingen? Ik denk dan aan beschikbaarheid van bouwgronden en bouwcapaciteit?

“Dat zijn inderdaad ook twee belangrijke uitdagingen. Daar waar die bouwgrond wel beschikbaar is, zijn de grondprijzen dusdanig hoog, dat het heel moeilijk wordt om meer toe te voegen dan de 10.000 woningen die we afgelopen jaar hebben gerealiseerd. Belangrijkste voor nu is dat er meer politieke rust komt. Dat kan een duidelijke stimulans zijn om de woningmarkt een stuk sneller te laten groeien dan die nu doet.”

Bestaan er ook signalen aan het andere kant van het spectrum, vooral positieve signalen?

“Zeker, er worden ook initiatieven genomen om kantoren en bedrijfspanden om te vormen tot woningruimte. In Diemen bijvoorbeeld is daar een ontwikkelaar heel fors mee bezig. Datzelfde is ook te zien op locaties als Amsterdam Amstel. We hoeven niet alleen bouwgronden te hebben, we kunnen ook locaties omturnen.”

Tot slot: waar liggen uw dagelijkse prioriteiten?

“Wij zijn dagelijks bezig met drie speerpunten. Eén: collectieve belangenbehartiging voor onze leden, voornamelijk bij de politiek. Twee: als bureau willen we bovendien een waardevolle bijdrage leveren aan de professionaliteit van deze sector. En drie is het aanbieden van een platform voor onze leden voor onderling overleg.”