Ontwikkelaars van logistiek vastgoed lopen de kans om verwend te raken. Jaar na jaar worden er records verbroken. En dat gebeurt nu al bijna tien jaar op rij. 2018 gaat zelfs de boeken in als een recordjaar: nog nooit eerder werden zoveel vierkante logistieke meters verhuurd of verkocht. In totaal gaat het om 2,5 miljoen vierkante meter. Daarmee is het opnamerecord uit 2017 met een achtste overtroffen, blijkt uit een rapport van vastgoedbedrijf Dynamis, dat de cijfers van logistiek vastgoed in Nederland en de logistieke hotspots van 2018 in kaart heeft gebracht.

Dat records jaar na jaar worden verbroken, heeft twee oorzaken. Een kwantitatieve en een kwalitatieve. Enerzijds blijft de markt vragen om toevoeging van vierkante meters, anderzijds komt het groeiende opnamevolume voort uit de vraag naar kwalitatief betere panden. Logistiek vastgoedkenner Hylcke Okkinga, directeur van Montea Nederland, legt uit hoe dat precies zit. Wat betreft de kwantitatieve vraag: die is grotendeels toe te schrijven aan opkomst van e-commerce en consolidatieslagen, waardoor er steeds grotere bedrijven ontstonden met behoefte aan dito logistieke ruimte.

Okkinga: “De markt is de afgelopen tien jaar met de opkomst van webretailers stevig veranderd. Zeker de grote aanbieders hebben forse XL-panden nodig van waaruit logistieke operaties plaatsvinden. Deze grote oppervlaktes zijn vooral in Zuid-Nederland te vinden, terwijl verspreid over het land ook kleinere dc’s beschikbaar zijn voor fijnmazige distributie.”

Rijdend over snelwegen, zeker in Zuid-Nederland, bestaat er derhalve een grote kans om aan de horizon een gigagebouw te ontwaren. Die ontwikkeling heeft inmiddels tevens geleid tot een kritische discussie over de ‘verdozing’ van Nederland. Die discussie is zeker niet overdreven, vindt Okkinga, waarbij hijzelf aangeeft dat de markt niet alleen moet kijken naar greenfield-, maar tevens naar brownfield-opties. Oftewel: waarom zou je telkens nieuwe panden moeten bouwen als er ook veel valt te winnen met het renoveren en optimaliseren van bestaande distributiecentra en andere bestaande bedrijfslocaties?

Wat je daarbij tevens moet aantekenen, vindt Okkinga, is dat aanbieders beter moeten uitleggen hoe de markt in elkaar steekt. “Consumenten bestellen massaal online, maar ze beseffen onvoldoende waar al die pakjes vandaan komen. Dat de opkomst van webretailers de behoefte aan extra logistieke meters heeft gestimuleerd, staat buiten kijf”, stelt de vastgoedexpert, terwijl hij daarbij tevens aangeeft dat je kunt nadenken over de inpassing van de bebouwing in het landschap. “Het college van Rijksadviseurs is nu ook druk bezig om die uitdaging te onderzoeken. Je kunt je daarbij afvragen of je langs elke snelweg een grootschalige dc moet tegenkomen. Het gaat niet alleen om welke ruimte beschikbaar is, maar er moet goed gekeken worden naar waar en hoe we willen bouwen.”

Nu is het tevens zo dat er inmiddels wel degelijk progressie wordt geboekt wat dit onderwerp betreft. Zo wordt er inmiddels geëxperimenteerd met kleurstellingen en vormen van de pui om verschijningsvormen van distributiecentra te verbeteren. “Bovendien kun je ook nadenken over een combinatie van functies. Een dc kan zich ook laten exploiteren in combinatie met retail bijvoorbeeld, of een bioscoop. Bestemmingsplannen laten daartoe nog vaak geen ruimte, maar daar zou je wel over moeten nadenken.”

De kwalitatieve uitdaging in deze wereld heeft vooral te maken met aandacht voor mens en milieu. Duurzaamheid heeft uiteraard van doen met de energiezuinigheid van het gebouw, zoals zijn isolatiewaarde bijvoorbeeld. Kwaliteit laat zich ook uitdrukken in aandacht voor personeel, bijvoorbeeld wat betreft inval van daglicht, voldoende veiligheid of goede voorzieningen. “De tijd dat een dc bestond uit een grote metalen doos is echt wel voorbij. Er bestaat wel degelijk besef dat een kwalitatief hoogwaardig gebouw de efficiency verbetert en tevens de medewerkerstevredenheid stimuleert.”