“Nog altijd zie ik een fors terugtrekkende beweging van de Nederlandse vastgoedfinanciers behalve voor de asset class residentieel”, vertelt Daan Reekers. “Met de komst van Basel 4 (nieuwe ingrijpende regels voor de weging van kredietrisico’s) zijn de 

Nederlandse banken steeds conservatiever geworden. Maar wanneer banken stoppen met het financieren van vastgoed, kunnen de ontwikkelaars niet verder en vallen de bouwers en de toeleveranciers stil. De doelstelling van meer woningen wordt hierdoor niet gehaald’. 

De Nederlandse (digitale) Vastgoedbank

“Ons inziens is Nederland klaar voor een nieuwe Vastgoedbank. Een gespecialiseerde bank puur gericht op het financieren van Nederlands Commercieel Vastgoed. Maar ook een bank die ondernemend en innovatief is door gebruik te maken van de nieuwste fintech. Er is op dit moment een (her-)financierings gat van EUR 3 miljard per jaar, dus er is meer dan voldoende ruimte voor een nieuwe speler.”

Wanneer een vastgoedpropositie niet meer binnen het financieringsbeleid van de traditionele grootbanken past zijn opslagen van 3,5% - 7,0% voor een senior of bouwfinanciering op dit moment meer dan normaal. “Het gevaar ligt dan ook op de loer want ook deze verstrekkers hebben een beperkt financieringsbeleid en hogere risico / rendementsvereisten waardoor bijvoorbeeld nieuwe bouwprojecten economisch nauwelijks of niet meer aantrekkelijk zijn. Door een “perfect storm” van stijgende grondprijzen, stijgende bouwkosten en hogere financieringslasten zien we tal van (woning-) ontwikkelprojecten stagneren of worden uitgesteld.”

Maar hoe komt deze nieuwe Vastgoedbank eruit te zien? 

Reekers: “Innovatie zal zeker een belangrijke rol hebben op de financieringsmarkt. Fintech is de toekomst en als marktpartij zijn wij hier elke dag mee bezig. Moet je een nieuwe bank  überhaupt nog wel willen oprichten? De toezichthouder lijkt soms door te slaan met regulering die met name beperkend zijn voor nieuwe partijen die met efficiënte en innovatieve platformen de markt willen betreden. Het huidige reguleringsbeleid werkt overigens ook zeer beperkend op het ondernemerschap binnen de bestaande grootbanken waar de Credit en Risk afdelingen geen eigen financieringsbeleid meer kunnen bepalen want dit wordt simpelweg opgelegd door de DNB/ECB.” 

Is dit een goede ontwikkeling? 

“Wij denken van niet”, gaat Reekers verder. “Regulering is goed, overregulering niet en marktwerking is een belangrijk onderdeel voor een open markt. Onze mening: Nederland is klaar voor een nieuwe Vastgoedbank met sterke funding partners, zoals bijvoorbeeld Nederlandse pensioenfondsen. Daarnaast is een ondernemend financieringsbeleid met tarieven en voorwaarden op de “vertrouwde” bancaire tarieven van tussen de 150bps en 300bps gewenst en een moderne en innovatieve organisatiestructuur die door in te spelen op de in rap tempo beschikbare fintech en blockchain tools klaar staat voor de komende tien jaar.”

Duitsland 

Adelaer heeft dit jaar een vestiging geopend in Duitsland. Dit begint nu zijn vruchten af te werpen. Doordat deze Adelaer GMBH nieuwe samenwerkingen is gestart fungeert Adelaer als een inkooporganisatie op het gebied van vastgoedfinanciering. Hierdoor kunnen ook de asset classes zoals retail, kantoren en woningportefeuilles weer tegen scherpe marktcondities worden gefinancierd.

Reekers vervolgd: “Wij zien nu via Adelaer GMBH in Düsseldorf een grote toename vanuit Duitse financiers; hierdoor zien wij condities ten opzichte van Nederlandse tarieven fors verbeteren. We zijn dan ook verheugd om eindelijk te kunnen mededelen dat er dus veel meer ruimte is op de vastgoed financieringsmarkt. Als voorbeeld; u bent een eigenaar van een kantoorpand met een waarde van EUR 6 miljoen met een hypotheek van EUR 3.5 miljoen. Dit kantoorpand voor 70 procent is verhuurd en de WALT is 3 jaar, dan wordt door de NL banken op dit moment simpelweg de financiering niet verlengd en wordt deze opgezegd. Het alternatief is dan de dure tarieven van de huidige geldverstrekkers in NL tussen 3,5 - 4,5 procent. Wij zijn in staat om dit in Duitsland te financieren tegen een rente van 2,5 procent. Niet alleen een lagere rente maar ook betere voorwaarde, zoals langere looptijd en lagere aflossing.”

Ook voor residentiele portefeuilles zijn Duitse banken fors in opkomst. Voorheen waren de Duitse financiers niet geïnteresseerd om meerdere woningen in één portefeuille te financieren. Tegenwoordig wel; ook Duitse verstrekkers zien een lager risicoprofiel in dit soort financieringen wat zich dan ook vertaald in betere condities. Reekers: “Vanaf EUR 2,0 miljoen zijn wij in staat residentiele portefeuilles tot 70 procent LTV voor tien jaar tussen 1,8  procent - 2,5 procent te financieren  afhankelijk van de debiteur en de ligging. Overigens is een leuke bijkomstigheid, dat een Duitse financier geen moeite heeft om overwaardes (equity release) te herfinanciering wat een vastgoed professioneel de ruimte geeft om door te kunnen groeien. Dus gelukkig weer voldoende financieringsruimte!”

Symposium

Om de vastgoedmarkt draaiende te houden en de woning ambitie te realiseren, moet er dus meer aandacht voor vastgoedfinanciering komen, om zo de bouw te stimuleren en daarmee ook de economie. Daarom organiseert Adelaer een heus symposium omtrent dit onderwerp bij Noble Kitchen op 25 november aanstaande. 

“We zijn trots op onze line-up speakers: Mary Pieterse Bloem, CIO Rabobank Nederland, Hoogleraar Erasmus School of Economics, Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland en Peter Keur, oud CEO FGH Bank. Sylvester Eijffinger,

Emeritus Hoogleraar, Tilburg University en Raad van Advies Adelaer Group zal de discussie begeleiden.”