Het idee in de jaren ’70 en ’80 was dat je een gebouw na 30 jaar platgooide voor nieuwbouw. “Tegenwoordig is slopen en nieuwbouw veel te duur en ingewikkeld. Bovendien is het helemaal niet nodig. Kantoorgebouwen kunnen levenslang mee. Het casco is gewoon goed. Je moet intern en de buitenschil periodiek renoveren, maar het gebouw an sich hoef je niet te vervangen. De bouw is kwalitatief heel goed in Nederland”. Het is de basis van de Meerdervoort-strategie rondom de aankoop van kantoorpanden. “We kopen een bestaand gebouw, verduurzamen het en passen het gebouw qua functie en inrichting aan naar de wensen en behoeftes van nu.” 

Energierekening 

Verduurzaming is hierbij steeds belangrijker. “Het heeft voordelen voor alle partijen. Als we onze gebouwen isoleren en energiezuinig maken, betekent het dat huurders minder betalen voor hun energierekening. Het is ook goed voor het maatschappelijk vraagstuk waar we als Nederland op dit moment voor staan. En de panden vinden na de verduurzaming gretig aftrek. We hebben weinig last van leegstand, wat ons zekerheid biedt die we ook kunnen bieden aan onze investeerders.” Tegelijkertijd zorgt het betere energie label ervoor dat Meerdervoort onder gunstigere voorwaarden de aankoop kan financieren.” Waar het kan, wordt gekozen voor circulaire bouw. “Dat wordt vanwege de stijgende grondstof- en materiaalprijzen steeds interessanter. Het is een voordeel als je bestaande materialen weer kunt hergebruiken.” 

Meerdervoort kiest bij de aankoop van projecten voor gebouwen in en rondom de grote steden. “We zijn kritisch. We doen een onderzoek naar de bestaande huurders. Hoe kunnen we ze aan ons binden zodat het pand na de verduurzaming langdurig verhuurd is?” De locatie moet in de nabijheid van een woonwijk liggen, zodat in de toekomst het alternatief aanwezig is om het gebouw te transformeren naar een woonbestemming. Een ander punt is de bereikbaarheid. Het gebouw moet bij een uitvalsweg of snelweg liggen. “Los van al deze criteria moet het project een goed rendement qua verhuur opleveren.” 

Hypotheekrecht 

Wat Meerdervoort uniek maakt, is de manier van investeren. “Investeren kan op veel verschillende manieren. Wij bieden beleggers een eerste of tweede hypotheekrecht op het gebouw waarin zij investeren. Bovendien heeft de financiering een overzichtelijke looptijd van drie tot vijf jaar. Dat betekent dat je als investeerder in een van de vastgoedprojecten van Meerdervoort veel meer zekerheden hebt dan bij andere vastgoedpartijen, en bovendien een vooraf afgesproken rendement kunt maken op je geld. Zelf heeft Meerdervoort een lange horizon. Gebouwen worden gekocht om voor een lange periode te verhuren. Zij worden in principe nooit verkocht, maar voortdurend verduurzaamd en geoptimaliseerd. Na deze tussentijdse optimalisaties kunnen wij financieringen aantrekken tegen lagere rentes en zo verder bouwen aan het eigen vermogen van de onderneming.” 

Groenen is kritisch op de plannen van minister De Jonge om een huurplafond voor de vrije huursector in te stellen. De spelregels voor de huurwoningmarkt worden continu veranderd waardoor het voor beleggers onduidelijk is of je straks winst of verlies gaat maken op een huurwoning. In de kantorenmarkt is gelukkig veel minder regulering. Het is een markt van vraag-en-aanbod. Voor een modern, goed geïsoleerd vernieuwd gebouw willen huurders meer betalen dan voor een achterstallig gebouw. Je verdient als huurder de hogere huur terug door de lagere energierekening en het huurcomfort.” 

Kennissessies 

Meerdervoort organiseert doorlopend (digitale) kennissessies over de voordelen van verduurzaming. Uitgelegd wordt waarom duurzaam bouwen niet alleen goed voor het milieu is, maar ook voor de portemonnee en de maatschappij. “Uiteindelijk is het ook een rekenplaatje: wat is mijn investering? En verdien ik die investering ook terug? Op het moment dat investeringen in energie en duurzaamheid moeilijk kunt terugverdienen, wordt het lastig een project te doen.”