Geert Oerlemans, makelaar bij El Fike in Málaga, zag die omslag eind 2022 en begin 2023 ontstaan. Nederlandse kopers vroegen vaker hoe zij vermogen anders konden structureren. Voor hen speelde box 3 daarbij een belangrijke rol. Een Spaanse tweede woning moet wel in de Nederlandse aangifte worden opgenomen, maar door het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje kan dubbele belasting voorkomen worden. Daardoor kan buitenlands vastgoed fiscaal anders uitpakken dan een tweede woning of beleggingspand in Nederland.

Dat verschil is voor beleggers relevant, omdat de belastingdruk op Nederlands vermogen investeringsbeslissingen beïnvloedt. Het gaat niet om een vrijstelling van aangifte: de Spaanse woning wordt in box 3 vermeld. Vervolgens kan voor het buitenlandse onroerend goed aftrek ter voorkoming van dubbele belasting gelden. “Vanaf eind 2022 merkten we dat box 3 veel vaker onderwerp van gesprek werd bij Nederlandse kopers. Mensen die in Nederland vastgoed of ander vermogen hadden, gingen nadrukkelijker naar alternatieven kijken. Spanje kwam daardoor bij een nieuwe groep beleggers op de radar. Málaga, Marbella en Estepona waren daarbij aanvankelijk de belangrijkste gebieden.”

Bedrijvigheid

Die fiscale prikkel staat niet op zichzelf. Málaga heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld van luchthavenstad voor toeristen aan de Costa del Sol tot een economische bestemming met internationale bedrijvigheid. Technologiebedrijven vestigen zich er en de stad trekt buitenlandse bewoners en investeerders. Dat geeft kopers volgens Oerlemans vertrouwen in de vastgoedmarkt.

Voor beleggers draait de rekensom vervolgens om huurinkomsten en mogelijke waardestijging. Oerlemans schat dat woningen in delen van de Costa del Sol tussen 2020 en 2025 met 50 tot 60 procent in waarde zijn gestegen. Tegelijk blijft direct rendement uit verhuur belangrijk. Zijn kantoor maakt daarom berekeningen op basis van onder meer bezettingsgraad, huurstromen en woningtype. “De fiscale kant kan aanleiding zijn om naar Spanje te kijken, maar uiteindelijk moet het vastgoed zelf ook kloppen. Beleggers willen weten wat een woning jaarlijks kan opleveren en hoe reëel verdere waardestijging is. Daarom kijken we per object naar verhuurmogelijkheden en naar de markt op die specifieke locatie.”

De toestroom van Nederlandse box 3-beleggers leidde er ook toe dat El Fike een beheerbedrijf opzette. Daarmee verzorgt het kantoor naast de aan- en verkoop ook het volledige beheer voor eigenaren. El Fike is daarmee een fullservicekantoor voor beleggers. Ook veranderden de spelregels. In Málaga-stad is de uitgifte van nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur voor de komende drie jaar opgeschort, terwijl de gemeente werkt aan verdere regulering. Voor beleggers die volledig op vakantieverhuur mikken, zoekt Oerlemans daarom vooral naar bestaande woningen die al over zo’n vergunning beschikken. Andere kopers wijken uit naar plaatsen rondom Málaga, waaronder Marbella, Fuengirola en Mijas. Daar spelen eigen gebruik en verhuur vaker naast elkaar een rol.

Ook het aanbod loopt uiteen. In Málaga-Oost zijn twaalf luxe appartementen vanaf 2,25 miljoen euro beschikbaar. Tussen Mijas en Fuengirola is een eerste fase met 71 woningen vanaf 360.000 euro in verkoop, met fitness en wellness. Een project in Marbella omvat 139 luxe woningen vanaf 650.000 euro op loopafstand van het strand. El Fike kan meer informatie over deze projecten geven.

Samen investeren

Oerlemans ziet daarnaast groepen ondernemers gezamenlijk investeren. Zij brachten eerder kapitaal onder in Nederlands vastgoed en zoeken nu samen naar appartementen in Spanje. Andere kopers zijn ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht, gezinnen die gezamenlijk een tweede woning kopen of Nederlanders die deels vanuit Spanje werken. Daarmee is de markt breder geworden dan de traditionele vakantiewoning.

“Een aankoop in Spanje kent andere kosten en juridische stappen. Een advocaat controleert onder meer eigendom, eventuele schulden en status van de woning. De notaris verlijdt vervolgens de koopakte, waarna de eigendom bij het Registro de la Propiedad wordt ingeschreven.” Volgens Oerlemans liggen de bijkomende kosten bij bestaande bouw rond 10 procent en bij nieuwbouw rond 14 procent, mede door btw en andere belastingen. “Wie vanuit box 3 naar Spanje kijkt, moet niet alleen naar het fiscale voordeel kijken. Aankoopkosten, regelgeving en verhuurbaarheid bepalen uiteindelijk mede het rendement. Ook de juridische controle verloopt anders dan in Nederland. Een goede vergelijking begint daarom bij het totale financiële plaatje.”

Dat box 3 een aanjager is, betekent volgens Oerlemans niet dat iedere koper uitsluitend fiscaal gedreven handelt. De woning moet passen bij het gewenste gebruik en de gekozen regio. Wel heeft de Nederlandse vermogensdiscussie de oriëntatie op buitenlands vastgoed versneld. Zolang de vraag aan de Costa del Sol groot blijft en beleggers alternatieven zoeken voor beleggen in Nederland, verwacht hij dat de belangstelling stevig blijft.