30. Jun 2025
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Gesellschaft
Vorausschauende Wertschätzung
Journalist: Kirsten Schwieger
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Foto: Kampus Production/pexels
Wie Immobilienbesitzer potenzielle Erbstreitigkeiten oder konfliktbehaftete Vermögensaufteilungen bei Scheidungen gering halten können.
Immobilieneigentümer können sich glücklich schätzen: mietfreies Wohnen, komplette Gestaltungsfreiheit und ein meist ansehnliches Wertsteigerungspotenzial. Nicht umsonst werden Häuser und Eigentumswohnungen als Betongold bezeichnet. Die Kehrseite der Medaille: Neid, Missgunst und großes familiäres Konfliktpotenzial. Insbesondere das Thema Vererbung oder Aufteilung bei Scheidung hat schon ganze Familien zerrüttet oder lebenslange Feindschaften zementiert.
Eine Immobilienschenkung zu Lebzeiten kann potenzielle Erbstreitigkeiten vermeiden, da die Begünstigten in die Entscheidung mit eingebunden werden. Gerade bei mehreren Kindern oder gar Patchwork-Familien lässt sich der Vermögensübergang auf diese Weise meist transparent und einvernehmlich regeln. Ohne, dass sich Erben zerstreiten und die Erbengemeinschaft zum Hausverkauf gezwungen wird. Außerdem ermöglichen Schenkungen, dass das Familienheim nicht fraglos der gesetzlichen Erbfolge überlassen wird. So verringert sich zehn Jahre nach Schenkung der Wert, der bei späteren Pflichtteilsansprüchen noch berücksichtigt wird. Auf diese Weise lässt sich eine Immobilie besser vor dem Zugriff durch Pflichtteilsberechtigte schützen – und dem des Sozialamts im Falle einer Pflegebedürftigkeit. Darüber hinaus bietet eine Immobilienschenkung im Gegensatz zur Vererbung einen wesentlichen steuerlichen Vorteil: Während die Freibeträge bei einer Erbschaft einmalig gelten, können sie im Zuge einer Schenkung alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
Auch bei einer Ehescheidung ohne Ehevertrag ist die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens häufig konfliktbeladen. Gehört eine Immobilie beiden Partnern ist eine faire Vermögensaufteilung nicht immer einfach. Eine häufige und meist auch sinnvolle Lösung ist es, wenn sich die Ehegatten darauf einigen, wer das Haus bekommt. Um im Rahmen eines Zugewinnausgleichs die Höhe der Auszahlung für den ausziehenden Partner festzulegen, ist ein aktuelles Immobiliengutachten nötig, welches den Verkehrswert realistisch ermittelt.
Während die Freibeträge bei einer Erbschaft einmalig gelten, können sie im Zuge einer Schenkung alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen unabhängigen und vereidigten Sachverständigen ist in allen geschilderten Fällen eine lohnende Investition. Denn ein korrekt angefertigtes Verkehrswertgutachten stellt eine verlässliche und rechtskonforme Schätzung des Immobilienwertes dar, welche sowohl vor Gericht als auch von Behörden wie dem Finanzamt akzeptiert wird. So bedarf es sowohl für die Berechnung der Erbschafts- als auch der Schenkungssteuer konkreter Immobilienwerte. Nimmt das Finanzamt eine grobe Schätzung vor, wird der Immobilienwert häufig zu hoch angesetzt wird, da weder eine Besichtigung durchgeführt wird, noch individuelle Besonderheiten berücksichtigt werden. Insbesondere bei hohen Immobilienwerten zahlt sich ein Verkehrswertgutachten mehrfach aus. Zwar gibt es großzügige – vom Verwandtschaftsgrad abhängige – Freibeträge. Werden diese jedoch überschritten, liegen die Steuersätze zwischen sieben und 50 Prozent. Für private Zwecke - wenn beispielsweise Beschenkte sich einig sind – reicht meist eine einfache Wertermittlung beziehungsweise ein sachverständiges Kurzgutachten aus.
Freibeträge für Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer: Kinder: 400.000 Euro pro Elternteil, Enkel 200.000 Euro. Schenkungsteuer-Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Ziehen die Erben selbst in die Immobilie ein, entfällt die Erbschaftssteuer.
