Sandro Pawils, CSO bei der Carestone Gruppe

Herr Pawils, Deutschland ist eine alternde Gesellschaft. Bietet diese Entwicklung auch Chancen für private Immobilien-Investitionen?

Ja, absolut. Inflation, Steuern, Rente: all das beschäftigt die Menschen gerade in diesen unruhigen Zeiten ganz besonders. Und genau hier bilden Immobilien einen wertvollen Stabilitätsanker. Insbesondere in unserem Segment der Pflegeimmobilien wird die immer größer werdende Gruppe der über 65-Jährigen die Immobilien-Nachfrage weiter anheizen. Gleiches gilt für die Zahl der Pflegebedürftigen. Sie wird laut Statistischem Bundesamt von rund fünf Millionen Ende 2021 auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Bis zum Jahr 2040 rechnen Experten mit einem zusätzlichen Bedarf von über 300.000 stationären Pflegeplätzen und erwarten im gleichen Zeitraum einen Investitionsbedarf von 80 bis 125 Milliarden Euro für den Neubau und die Revitalisierung von Pflegeimmobilien. Diese Zahlen verdeutlichen die gesellschaftlichen Herausforderungen und die Marktpotenziale gleichermaßen.

Welche Potenziale sind das?

Der Markt für Pflegeimmobilien war lange Zeit nur großen Kapitalanlegern vorbehalten oder über Fondsbeteiligungen zugänglich. Mit unserem Konzept haben wir die Assetklasse auch für private Investoren erschlossen. Senioreneinrichtungen werden dafür in ihre einzelnen Apartments aufgeteilt und private Investoren erhalten so die Möglichkeit – ähnlich wie beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – ein Pflegeapartment zu erwerben und damit gezielt selbst für das Alter vorzusorgen.

Wie genau sorgen Investoren vor?

Die Häuser werden von spezialisierten Pflegebetreibern geführt, die im Vorfeld langfristige Pachtverträge abschließen, oft über 20 Jahre und mehr. Diese Verträge sorgen also für planbare und stabile Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum. Indexierte Mieten wirken der Inflation entgegen und die Zusammenarbeit zwischen Betreibergesellschaft und einer spezialisierten Verwaltung sorgt dafür, dass sich die sonst üblichen immobilienwirtschaftliche Aufwände wie Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen oder auch ein Großteil der Instandhaltungskosten deutlich reduzieren.

Worauf sollten potenzielle Anlegende bei dem Investment achten?

In unseren Beratungen nehmen wir immer Anlagestrategie und -horizont in den Fokus. So lässt sich schnell klären: Kommen eher Bestands- oder Neubauten in Frage? Soll mit Fremd- oder vor allem mit Eigenkapital investiert werden? Zudem sollte man gerade in Zeiten anspruchsvoller Märkte auf starke Partner setzen. Am besten auf solche, die die Wertschöpfung von der Projektierung über den Bau bis hin zum Vertrieb der Pflegeimmobilien aus einer Hand abbilden. Ausgewählte Standorte und bewährte Betreiber mit langfristigen Verträgen geben dann Sicherheit. Im Idealfall wird auch die Bauqualität immer wieder unabhängig zertifiziert. In unserem Fall zum Beispiel durch die DEKRA.

Sehen Sie den Markt der Pflegeimmobilien auch zukünftig stabil?

Ja, denn die Assetklasse zeigt sich aus mehreren Gründen robust: Der beschriebene Bedarf macht den Bau tausender neuer Pflegeimmobilien notwendig. Die momentane Zurückhaltung am Bau verschärft diese Entwicklung sogar noch. Zudem orientiert sich der so wichtige Faktor Immobilienlage in erster Linie eben an dem genannten Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum. Er ist damit losgelöst vom klassischen Wohnimmobilienmarkt. Auch das kürzlich beschlossene Wachstumsschancengesetz mit der darin verankerten degressiven Abschreibung verleiht der Branche Rückenwind. Immobilienkäufer können dadurch mit dem richtigen Modell jährlich mehrere tausend Euro an gezahlten Steuern in ihr Privatvermögen zurückführen.

Jenseits aller ökonomischen Argumente möchten viele Anlegende heute in etwas Sinnvolles investieren. Macht der Wunsch Pflegeimmobilien noch interessanter?

Der Erhalt und die Schaffung von Pflegeplätzen sind aus gesellschaftlicher Sicht dringend notwendig und ein zentraler Gedanke unseres Konzeptes liegt darin, dass unsere Investoren genau dies tun. Sie schaffen damit Werte, die weit über die Immobilien hinaus ausstrahlen. Gleichzeitig sind wir davon überzeugt, dass nur nachhaltige Immobilien auch markt- und zukunftsfähig sind. Deshalb erfüllen wir bei allen Neubauten die hohen Anforderungen des Qualitätssiegels für nachhaltige Gebäude (QNG). So erschließen wir unseren Investoren attraktive KfW-Förderungen mit Darlehenszinsen von unter zwei Prozent – Konditionen wie vor der Zinswende. Die Immobilien punkten unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Aspekten also maximal.