Ein eines modernen Pflegeheims von Carestone
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10. Apr 2024

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Demografischer Wandel als Wachstumsmarkt durch Pflegeimmobilien

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Foto: Presse

Der Bedarf an Senioren- und Pflegeimmobilien steigt weiter an – das bietet Investoren hervorragende Möglichkeiten, erklärt Experte Sandro Pawils.

Online_klein.png Sandro Pawils, CSO bei der Carestone Gruppe

Herr Pawils, Deutschland ist eine alternde Gesellschaft. Bietet diese Entwicklung auch Chancen für private Immobilien-Investitionen?

Ja, absolut. Inflation, Steuern, Rente: all das beschäftigt die Menschen gerade in diesen unruhigen Zeiten ganz besonders. Und genau hier bilden Immobilien einen wertvollen Stabilitätsanker. Insbesondere in unserem Segment der Pflegeimmobilien wird die immer größer werdende Gruppe der über 65-Jährigen die Immobilien-Nachfrage weiter anheizen. Gleiches gilt für die Zahl der Pflegebedürftigen. Sie wird laut Statistischem Bundesamt von rund fünf Millionen Ende 2021 auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Bis zum Jahr 2040 rechnen Experten mit einem zusätzlichen Bedarf von über 300.000 stationären Pflegeplätzen und erwarten im gleichen Zeitraum einen Investitionsbedarf von 80 bis 125 Milliarden Euro für den Neubau und die Revitalisierung von Pflegeimmobilien. Diese Zahlen verdeutlichen die gesellschaftlichen Herausforderungen und die Marktpotenziale gleichermaßen.

Welche Potenziale sind das?

Der Markt für Pflegeimmobilien war lange Zeit nur großen Kapitalanlegern vorbehalten oder über Fondsbeteiligungen zugänglich. Mit unserem Konzept haben wir die Assetklasse auch für private Investoren erschlossen. Senioreneinrichtungen werden dafür in ihre einzelnen Apartments aufgeteilt und private Investoren erhalten so die Möglichkeit – ähnlich wie beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – ein Pflegeapartment zu erwerben und damit gezielt selbst für das Alter vorzusorgen.

Wie genau sorgen Investoren vor?

Die Häuser werden von spezialisierten Pflegebetreibern geführt, die im Vorfeld langfristige Pachtverträge abschließen, oft über 20 Jahre und mehr. Diese Verträge sorgen also für planbare und stabile Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum. Indexierte Mieten wirken der Inflation entgegen und die Zusammenarbeit zwischen Betreibergesellschaft und einer spezialisierten Verwaltung sorgt dafür, dass sich die sonst üblichen immobilienwirtschaftliche Aufwände wie Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen oder auch ein Großteil der Instandhaltungskosten deutlich reduzieren.

Worauf sollten potenzielle Anlegende bei dem Investment achten?

In unseren Beratungen nehmen wir immer Anlagestrategie und -horizont in den Fokus. So lässt sich schnell klären: Kommen eher Bestands- oder Neubauten in Frage? Soll mit Fremd- oder vor allem mit Eigenkapital investiert werden? Zudem sollte man gerade in Zeiten anspruchsvoller Märkte auf starke Partner setzen. Am besten auf solche, die die Wertschöpfung von der Projektierung über den Bau bis hin zum Vertrieb der Pflegeimmobilien aus einer Hand abbilden. Ausgewählte Standorte und bewährte Betreiber mit langfristigen Verträgen geben dann Sicherheit. Im Idealfall wird auch die Bauqualität immer wieder unabhängig zertifiziert. In unserem Fall zum Beispiel durch die DEKRA.

Sehen Sie den Markt der Pflegeimmobilien auch zukünftig stabil?

Ja, denn die Assetklasse zeigt sich aus mehreren Gründen robust: Der beschriebene Bedarf macht den Bau tausender neuer Pflegeimmobilien notwendig. Die momentane Zurückhaltung am Bau verschärft diese Entwicklung sogar noch. Zudem orientiert sich der so wichtige Faktor Immobilienlage in erster Linie eben an dem genannten Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum. Er ist damit losgelöst vom klassischen Wohnimmobilienmarkt. Auch das kürzlich beschlossene Wachstumsschancengesetz mit der darin verankerten degressiven Abschreibung verleiht der Branche Rückenwind. Immobilienkäufer können dadurch mit dem richtigen Modell jährlich mehrere tausend Euro an gezahlten Steuern in ihr Privatvermögen zurückführen.

Jenseits aller ökonomischen Argumente möchten viele Anlegende heute in etwas Sinnvolles investieren. Macht der Wunsch Pflegeimmobilien noch interessanter?

Der Erhalt und die Schaffung von Pflegeplätzen sind aus gesellschaftlicher Sicht dringend notwendig und ein zentraler Gedanke unseres Konzeptes liegt darin, dass unsere Investoren genau dies tun. Sie schaffen damit Werte, die weit über die Immobilien hinaus ausstrahlen. Gleichzeitig sind wir davon überzeugt, dass nur nachhaltige Immobilien auch markt- und zukunftsfähig sind. Deshalb erfüllen wir bei allen Neubauten die hohen Anforderungen des Qualitätssiegels für nachhaltige Gebäude (QNG). So erschließen wir unseren Investoren attraktive KfW-Förderungen mit Darlehenszinsen von unter zwei Prozent – Konditionen wie vor der Zinswende. Die Immobilien punkten unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Aspekten also maximal.

27. Jun 2025

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Wirtschaft

Nachhaltig, transparent und partnerschaftlich – Im Interview mit Barbara Frenkel, Vorstandsmitglied Porsche AG

**Warum bekommt die Beschaffung oft so wenig Aufmerksamkeit – obwohl so viel von ihr abhängt?** Weil Beschaffung meist im Hintergrund läuft – und erst dann in den Blickpunkt rückt, wenn etwas fehlt. Das kennt jeder aus dem Alltag: Fehlt beim Kochen eine Zutat oder beim Möbelaufbau eine Schraube, steht meist alles still. Im industriellen Maßstab kann das bedeuten: keine Teile, kein Auto. Unsere Lieferketten sind heute hochgradig komplex, global und auf Effizienz ausgelegt. Fällt ein einziges Teil aus, sei es durch eine Naturkatastrophe, einen Cyberangriff oder geopolitische Span-nungen, kann dies die Produktion gefährden. Deshalb denken wir bei Porsche Be-schaffung heute anders: vorausschauender, vernetzter und deutlich resilienter. **Welche Strategie verfolgen Sie, um Lieferketten auch in Krisenzeiten stabil und widerstandsfähig zu halten?** Entscheidend ist die Transparenz in der gesamten Lieferkette – also über unsere direkten Lieferanten hinaus. Uns interessiert: Wer sind die Partner dahinter? Wo haben sie ihre Standorte und welchen Risiken sind sie ausgesetzt? Dabei simulie-ren wir beispielsweise Wetterereignisse oder Cyberattacken. Wir bewerten globale Rohstoffverfügbarkeiten und identifizieren Single-Source-Situationen. Über allem steht die Frage: Wo könnte ein möglicher Ausfall besonders kritisch für uns sein? **Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen Sie, um Risiken zu minimieren?** Hier braucht es ein ganzes Maßnahmenbündel. Als vergleichsweise kleiner Her-steller können wir nicht überall auf eine Zwei-Lieferanten-Strategie setzen. Statt-dessen überlegen wir uns etwa, wo wir bei kritischen Materialien gezielt Lagerbe-stände in Werksnähe aufbauen. Oder wir beauftragen zusätzliche Werkzeugsätze, die bei Bedarf schnell aktiviert werden können. **Wie wählen Sie Lieferanten aus, welche Kriterien sind dabei besonders wichtig?** Die Auswahl unserer Lieferanten ist immer Teamwork. Beschaffung, Entwicklung und Produktion arbeiten eng zusammen. Häufig entwickeln wir die Lösungen ge-meinsam mit unseren Lieferanten. Hierbei spielt die technische Bewertung in en-ger Abstimmung mit unserer Entwicklung eine wichtige Rolle. Die Produktion wie-derum achtet sehr stark auf die Logistik. Jeder potenzielle Partner durchläuft ein umfassendes Auditverfahren. Dabei geht es um Qualitäts- und Machbarkeitsaudits. Aber auch um eine umfassende Risikoanalyse. Ein fester Bestandteil bei der Aus-wahl sind zudem Kriterien bei der Nachhaltigkeit. Also rechtliche, ethische und ökologische Standards. >Viele unserer Fahrzeuge sind stark individualisiert – das erfordert flexible, anpas-sungsfähige Partner. Viele Mittelständler aus Deutschland bieten genau diese Qualität. **Wie wichtig ist Ihnen die Einbindung mittelständischer Lieferanten in Ihrer Lie-ferkette?** Viele unserer Fahrzeuge sind stark individualisiert – das erfordert flexible, anpas-sungsfähige Partner. Viele Mittelständler aus Deutschland bieten genau diese Qualität. Vor allem, wenn sie sich in unmittelbarer Werksnähe befinden. Vorteile sind kurze Wege und schnelle Reaktionszeiten. Als in Deutschland verwurzeltes Unternehmen ist uns zudem daran gelegen, die heimische und europäische Lie-ferkette zu stärken. **Sie haben die Nachhaltigkeit bereits angesprochen. Nochmals konkret: Wie integrieren Sie diese Kriterien in den Beschaffungsprozess?** Wie gesagt, wir denken hier ganzheitlich und in drei Dimensionen: ökologisch, so-zial und ethisch. Im ökologischen Bereich legen wir besonderen Wert auf den CO₂-Fußabdruck in der Lieferkette. Hier entscheiden der Energiemix, die verwendeten Rohstoffe und der Anteil an recyceltem Material. Auch der Wasserverbrauch wird immer wichtiger. Soziale und ethische Aspekte sind ebenfalls von Bedeutung. Wir erwarten, dass internationale Arbeitsstandards eingehalten und faire Löhne ge-zahlt werden. **Wie haben Sie Einkaufprozesse bzw. das Lieferantenmanagement erfolgreich verbessert?** Rund 80 Prozent der Wertschöpfung entsteht bei uns in der Lieferkette. Entspre-chend hoch ist die Bedeutung eines effizienten und partnerschaftlich ausgerichte-ten Lieferantenmanagements. Deshalb setzen wir bewusst früh an: Bereits in der Entwicklungsphase binden wir Lieferanten eng in unsere Prozesse ein. Gemein-sam können wir Kosten optimieren, die Umsetzung garantieren und verlässliche Qualität reproduzieren. Über diesen engen Austausch entstehen belastbare Part-nerschaften – von Anfang an. **Wie reagieren Sie auf regionale Marktanforderungen?** Angesichts fragmentierter Märkte gewinnt die regionale Verankerung an Bedeu-tung. In China arbeiten wir beispielsweise gezielt mit starken lokalen Partnern zu-sammen. Mit dem Ziel, marktgerechte Lösungen zu entwickeln – etwa beim Info-tainment. Auch regulatorische Anforderungen erfordern spezifische Lösungen, das Aufspüren innovativer Technologien und innovativer Partner. Immer mehr handelt es sich dabei auch um Start-ups aus branchenfremden Bereichen, etwa beim au-tonomen Fahren, der Konnektivität oder Software. >Bereits in der Entwicklungsphase binden wir Lieferanten eng in unsere Prozesse ein. Gemeinsam können wir Kosten optimieren, die Umsetzung garantieren und verlässliche Qualität reproduzieren. ## Infos zur Person Barbara Frenkel: Als Kind wollte sie Astronautin werden. Heute leitet Barbara Frenkel das Vor-standsressort Beschaffung der Porsche AG. Frenkel war die erste Frau im Vorstand des Sportwagenherstellers. Sie blickt auf eine mehr als 20-jährige Management-karriere bei Porsche zurück. Zuvor war sie bei verschiedenen Automobilzulieferern tätig. Barbara Frenkel (62) scheidet zum 19. August 2025 auf eigenen Wunsch aus dem Porsche-Vorstand aus und übergibt ihre Verantwortung an Joachim Schar-nagl (49), der ihre Nachfolge antritt. Privat genießt sie Ausfahrten mit ihrem Oldti-mer, einem 911 G-Modell. Sie ist begeisterte Taucherin und unternimmt gerne Aus-flüge mit ihrem Hund in die Natur.