Katharina Heid, Geschäftsführerin Heid Immobilienbewertung

Frau Heid, wie lassen sich die Freibeträge optimal ausschöpfen? Je früher man mit einer Schenkung beginnt, desto öfter können die Zehnjahresfristen ausgenutzt werden. Wird beispielsweise ein Elternteil frühzeitig zu Lebzeiten tätig, kann eine Immobilie oder ein Teil davon heute steuerfrei übertragen werden – und nach zehn Jahren ein weiterer Teil. So lässt sich die steuerliche Belastung auf mehrere Etappen verteilen oder ganz vermeiden.

Also kann ein Haus teilweise verschenkt werden? Ja, das nennt sich Teilübertragung von Miteigentumsanteilen. Diese Möglichkeit ist besonders praktisch, wenn Schenkende ihr Eigentum schrittweise oder mehreren Personen gleichzeitig übertragen möchten. Bei der Teil-Schenkung wird nicht das ganze Haus, sondern z.  B. 50 Prozent oder 25 Prozent eines Miteigentumsanteils übertragen. Das funktioniert rechtlich genauso wie eine vollständige Schenkung und muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die Beschenkten werden dann als Miteigentümer geführt. Oft behält sich der Schenker ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vor – auch bei einer Teilschenkung.

Was hat es damit auf sich? Das Nießbrauchrecht ist eine der wichtigsten Schutzmaßnahmen für den Schenker. Obwohl er formelle Eigentumsanteile abgibt, bleibt er wirtschaftlicher Eigentümer. Das heißt, er kann die Immobilie weiter selbst bewohnen. Der Nießbrauch wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen – lebenslang und rechtlich abgesichert. Alternativ oder ergänzend kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden – für das gesamte Haus oder eine bestimmte Wohnung. Ein Nießbrauch kann auch Mieteinnahmen beinhalten, denn auch eine vermietete Immobilie kann problemlos verschenkt werden.

Wie können sich Schenker gegen Verarmung oder Pflegebedürftigkeit absichern? Um auf unvorhersehbare Situationen reagieren zu können, kann sich der Schenker ein Rückforderungsrecht einräumen lassen, z.  B. bei Scheidung oder Insolvenz. Oder um Pflegekosten zu decken oder die Sozialhilfe zu vermeiden. Eine weitere Möglichkeit ist die vertragliche Vereinbarung einer Pflegeverpflichtung. Diese Verpflichtung kann auch geldwert sein – etwa durch Beteiligung an Pflegekosten. Schenkt man eine Immobilie und wird innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig, kann das Sozialamt unter Umständen die Schenkung rückgängig machen lassen, um Pflegekosten zu decken. Mit dem Nießbrauchrecht oder einer Schenkung (unter Berücksichtigung der Frist) lässt sich dieses Risiko minimieren.

Also je früher, desto besser? Auf jeden Fall. Unter Beachtung einer Zehnjahresfrist kann eine übertragene Immobilie nicht mehr zur Finanzierung von Pflegekosten herangezogen werden, wenn der Schenker pflegebedürftig wird. Dadurch bleibt das übertragene Vermögen vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt. Außerdem verringert sich mit zunehmendem zeitlichem Abstand zur Schenkung (zehn Jahre) der Wert der Schenkung, der bei späteren Pflichtteilsansprüchen noch berücksichtigt wird.

Warum ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll? Das Finanzamt ermittelt bei jeder Schenkung den Immobilienwert auf Basis sogenannter vereinfachter Bewertungsverfahren – pauschal und ohne Besichtigung. Das kann zu einer deutlich höheren Bewertung führen, als die Immobilie tatsächlich am Markt wert ist. Ein Verkehrswertgutachten vom zertifizierten Sachverständigen dokumentiert den Zustand und Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Wird der Immobilienwert durch das Gutachten realistischer und niedriger angesetzt, kann das helfen, Schenkungsteuer zu vermeiden oder zu reduzieren. Besonders wichtig ist das bei älteren, renovierungsbedürftigen oder ländlich gelegenen Immobilien, bei denen das Finanzamt oft zu hohe Werte ansetzt. Wird eine Immobilie an mehrere Kinder oder Erben verschenkt, dient ein Gutachten als unabhängige Grundlage für eine faire Aufteilung. Auch für Rückforderungsrechte oder spätere Verkäufe bietet es eine wertvolle Grundlage. Besonders, wenn es um hohe Vermögenswerte und mehrere Familienmitglieder geht, sorgt ein professionelles Gutachten für Transparenz und Rechtssicherheit.

Weitere Informationen unter: www.heid-immobilienbewertung.de