22. Jun 2023
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Gesellschaft
Wohneigentum wird für immer mehr Eidgenossen unerschwinglich
Journalist: Katja Deutsch
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Foto: Cytonn Photography/unsplash
Immobilieneigentümer konnten sich über zehn Jahre lang über historisch niedrige Hypothekarzinsen von teilweise unter einem Prozent freuen. Doch der Markt für selbstgenutzten Wohnraum befindet sich seit Februar 2022 in einer Trendwende, die die ausgesprochen lange Aufschwungsphase am Schweizer Immobilienmarkt beendet. Dieser sogenannte Superzyklus wurde genährt von den Negativzinsen im Jahr 2015, der erstaunlich robusten Konjunktur im Jahr 2018 und der stark angestiegenen Nachfrage nach Wohnraum während der Pandemie.
Das spürbar gestiegene Zinsniveau hat jedoch inzwischen zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage geführt, immer weniger Menschen können sich ihren Traum von der eigenen Immobilie noch leisten. Die Nachfrageindizes von Realmatch-360, welche die Such-Abos nach Wohneigentum auswerten, gaben innerhalb eines Jahres bei Eigentumswohnungen (EWG) um 14 Prozent und bei Einfamilienhäusern (EFH) um 17 Prozent nach, wobei der Rückgang bei grossen Eigentumswohnungen am deutlichsten sichtbar wurde, während sich grosse Einfamilienhäuser am besten behaupten konnten.
Bereits 40 Prozent seines Einkommens müsste ein Haushalt mit einem Durchschnittseinkommen von CHF 119'000 bei einer Fremdfinanzierungsquote von 80 Prozent sowie einem angenommenen Zinssatz von fünf Prozent für eine mittelgroße Neubau-Eigentumswohnung aufwenden. Bei einem Einfamilienhaus wären es gar 59 Prozent – bei Kreditangeboten in beiden Fällen ein Ausschlusskriterium. Nur etwas mehr als jedes fünfte Immobilienangebot war demnach für einen Haushalt mit besagtem Durchschnittseinkommen eine realistische Option.
Am stärksten eingebrochen ist die Nachfrage in den teuren Gebieten rund um den Zürichsee und rund um den Genfer See. In den Bergregionen dagegen bleibt das Interesse weiterhin auf hohem Niveau: Viele vermögende Haushalte suchen abseits der urbanen Zentren nach wie vor eine Ferienwohnung. Hinzu kommt das Wissen, dass der Bau neuer Zweitwohnungen ohne Nutzungseinschränkungen in Zukunft nicht mehr erlaubt ist, was die Kaufbereitschaft eher noch steigen lässt.
Aktuell gehen Experten davon aus, dass sich die jährlichen Hypothekarzinskosten bestehender Immobilienbesitzer im Durchschnitt von CHF 4'421 auf CHF 5'785 erhöhen werden.
Aktuell gehen Experten davon aus, dass sich die jährlichen Hypothekarzinskosten bestehender Immobilienbesitzer im Durchschnitt von CHF 4'421 auf CHF 5'785 erhöhen werden. Die Kosten wären dann vergleichbar mit dem Niveau von 2016, lägen aber immer noch deutlich unter denen von 2008.
Knapp ein Fünftel aller neu gebauten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden im letzten Jahr nicht zur eigenen Nutzung erworben, sondern als Buy-to-let-Anlageobjekte vermietet. Die Niedrigzinsen haben diese Investitionen stark vorangetrieben, doch nun stehen steigende Finanzierungskosten sinkender Rendite gegenüber. Somit lohnen sich Buy-to-let-Anlagen bei einer Vollkostenrechnung aktuell kaum noch.
Experten gehen davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank SNB den Leitzins im Juni auf 1,75 Prozent oder sogar auf zwei Prozent erhöhen wird, und dass die Zinssätze von Schweizer Festhypotheken in diesem Jahr die Höchststände vom Oktober 2022 überschreiten. Derzeit liegen sie mit 2,95 Prozent für fünfjährige und 3,08 Prozent für zehnjährige Festhypotheken bereits auf dem höchsten Stand in diesem Jahr.
