De verwachte groei in het opslagsegment komt voort uit de verwachting dat woningen in grote steden steeds duurder worden, legt Fleer uit: “Mensen kunnen zich in steden een steeds kleinere woonruimte veroorloven - veelal zonder eigen berging. Het is dan aantrekkelijk om zo’n appartementje te combineren met een opslagruimte op een goed bereikbare plek.”

Erwin Fleer, Directeur Boxx

Boxx Opslagverhuur bouwt mede daarom een portefeuille met steeds meer locaties op (zie kader). Fleer: “Alle nieuwe vestigingen komen op zichtlocaties. Het gaat om goed en duurzaam vastgoed, waarvan de waarde zal toenemen naarmate de ruimte in en om Nederlandse steden schaarser wordt.” Boxx Opslagverhuur wil uiteindelijk in alle grote steden vertegenwoordigd zijn. Fleer: “Dat betekent dat we uiteindelijk mikken op tussen de 35 en 50 locaties. Daaronder zitten ook kleinere servicevestigingen, dicht bij onze doelgroep.”

 
Gecontroleerd groeien
Financiering en verhuur binnen de opslagverhuur verlopen anders dan bij andere vastgoedontwikkelingen en beleggingen. “In totaal zullen we duizenden nieuwe huurders gaan aantrekken,” schetst Fleer. “Dit aantrekken en weer verder bouwen moet over meerdere jaren zorgvuldig gefaseerd plaatsvinden. Te snelle groei geeft onnodige extra risico’s. De organisatie moet in staat zijn om groei te verteren en dat vergt tijd. We hebben de organisatie daarvoor gelukkig  uitstekend op orde; op alle sleutelpositites zitten zeer ervaren mensen.”

 
Het toevoegen van te veel nieuwe vestigingen in korte tijd zou ook financieel op korte termijn negatief uitpakken. “We zijn ambitieus en mikken op groei, maar wel op gecontroleerde groei. We hebben al veel financieringsrondes succesvol afgerond, zowel onder tevreden huurders als onder andere particuliere beleggers. Er zullen nog veel nieuwe financieringsronden volgen om te blijven groeien. We gaan voor financiering op maat; geld in kas hebben dat niet voor ons werkt is gewoon zonde.”

 
Opslagunit kopen
Voor de nieuwe locaties kiest Boxx Opslagverhuur voor een nieuw financieringsmodel, dat een internationale primeur in de opslagwereld betekent. Daarbij worden geen aandelen en obligaties uitgegeven, maar gaat de helft van de nieuw te realiseren units in de verkoop. Boxx Opslagverhuur blijft wel steeds zelf eigenaar van minstens de helft van de units in een gebouw.

 
Fleer: “Critici zeggen: ‘maar verhuur levert meer op!’ Klopt, maar dit model is uiteindelijk beter voor beleggers, voor klanten en voor onze eigen organisatie. Wij kunnen hierdoor namelijk grotere gebouwen realiseren, wat resulteert in een gunstiger kostprijs per unit. Als een gebruiker een opslag voor langer dan bijvoorbeeld twee jaar in gebruik wil nemen, is aankoop gunstiger dan huren.

Omdat er onderpand is, kan de gebruiker er ook een hypotheek op krijgen. Koop is bijvoorbeeld heel handig voor DGA’s die hun administratie moeten bewaren of voor mensen die na een scheiding kleiner gaan wonen en een deel van hun spullen langdurig moeten opslaan. De koopmogelijkheid maakt ook het verwerven van een (extra) berging dichtbij de eigen woning een stuk aantrekkelijker. Bij verkoop van de eigen woning valt te denken aan verkoop in combinatie met verkoop van de opslagunit. Dit zal zeker bij kleinere appartementen de courantheid verhogen.”

Nieuwe markt
Met de koopunits opent Boxx Opslagverhuur een markt die er nu nog niet is. Fleer: “Dat dit echt zo is, blijkt bij de eerste vestiging onder dit nieuwe model in Zoetermeer. De verkoop gaat goed.” Hij ziet naast interesse van kopers van een unit voor eigen gebruik ook klanten die (extra) kopen voor de verhuur. “Zij weten dat ze een prima rendement op hun aanschaf kunnen behalen, gecombineerd met de zekerheid dat ze eigenaar van het vastgoed blijven.”

Fleer besluit: “Lenen om rente te betalen is voor mij een minder goed idee dan het verkopen van een deel van de opslagunits als financieringsvorm. Het verhoogt ons schuldenplatform niet. Daarmee is het uiteindelijk ook beter voor de beleggers. Iedereen wint hierbij.”

Boxx Opslagverhuur
Boxx Opslagverhuur is de nummer drie op de Nederlandse zelfopslagmarkt. De bezettingsgraad ligt boven de 85%. Momenteel bestaat de portefeuille uit dertien locaties in de Randstad, met  vloeroppervlakken die variëren van 500 tot 25.000 vierkante meter. Bij veel bestaande vestigingen is er nog nog ruimte voor uitbreiding met nieuwe opslagunits. Er staan binnen twee jaar negen extra gebouwen op de planning voor (her)ontwikkeling. Daarmee zal Boxx Opslagverhuur over 150.000 vierkante meter aan verhuurbare opslagruimte beschikken. Bijna alle nieuwe vestigingen hebben zowel de mogelijkheid van huur als koop.