Wie een complex maatschappelijk vraagstuk verwacht achter deze ‘gekte’, die moeten we teleurstellen. De oorzaak valt namelijk simpelweg terug te voeren naar het geringe bouwvolume. Ger Jaarsma van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) rekent voor: “Rond 2010 nam het bouwvolume zienderogen af. Was het ambitieniveau om circa 85.000 nieuwbouwwoningen per jaar op te leveren, in de praktijk was er sprake van hooguit 65.000. Dus 20.000 woningen per jaar minder. Als je dat bijna tien jaar op een rij doet, dan kom je uit op een tekort van 200.000 woningen.”

De woningmarkt steekt qua econo-mische wetmatigheid niet afwij-kend in elkaar ten opzichte van andere sectoren. Krapte creëert prijsstijging. Dus is logischerwijs het gevolg dat huizenprijzen door het plafond gingen en dat consu-menten steeds minder gemakkelijk een passende woning konden vin-den. “Vroeger hadden we het over een driedeling: de oververhitte Randstad, daarna de grote steden met een krapte en vervolgens het platteland waar je als woningzoe-ker meer kans van slagen had. Als gevolg van de huizenschaarste kun je inmiddels beter spreken over een tweedeling: in de Randstad en de grote schil daaromheen tot aan Eindhoven en Groningen toe is de situatie behoorlijk overspannen. In krimpregio’s als Oost-Groningen of Zuid-Limburg kom je eerder aan je trekken.”

Dat er te weinig huizen van de grond komen, heeft  met een paar duidelijk aanwijsbare factoren te maken. Er is onvoldoende bouw-grond. Of beter gezegd: het duurt lang om toestemming te krijgen voor bouw. Een andere belangrijke reden is dat er onvoldoende handen beschikbaar zijn. Er zijn gewoon-weg te weinig vakmensen inzetbaar. Het aantal vacatures loopt in de duizenden en kwam vorig jaar zelfs boven de 16.000 uit.

Bovendien, doet Jaarsma er nog een schepje bovenop: door gebrek aan woningen zit de huizenmarkt vol-ledig op slot, ook al omdat de over-heid heeft  besloten dat senioren langer in hun eigen huis moeten blijven. Gepensioneerden pakten vroeger hun boeltje op en gingen richting het bejaardentehuis. “Die instelling bestaat niet meer. Mensen blijven nu tot op hoge leeft ijd in hun woning. Logisch dat daarmee de doorstroming stokt. Wat je ook ziet gebeuren, is dat er voor ouderen allerlei aanpassingen het huis in komen, zoals handgrepen of de slaapkamer beneden, terwijl de volgende nieuwe en jonge bewo-ners daar helemaal niet op zitten te wachten. Dus dat is ook een zekere verstoring tussen vraag en aanbod.”

Tot zo ver de constatering dat er een misbalans bestaat tussen vraag en aanbod. Interessanter is de uitda-ging hoe dit valt op te lossen. Ook daar heeft  de NVM ideeën over. Om te beginnen met de bebouw-de ruimte in Nederland. Als we alle bebouwing bij elkaar optel-len, inclusief kantoorgebouwen, productielocaties en infrastructuur, dan hebben we het in totaal over twaalf procent van de Nederlandse oppervlakte. Als we er op termijn 1 miljoen woningen bij willen heb-ben, dan komen we er niet onderuit om daar één of twee procent bij op te tellen. Jaarsma: “Waarmee we uitkomen op een totaal van veertien procent. Dat valt dus nog reuze mee. Er bestaat discussie of we de helft  van die 1 miljoen woningen binnenstedelijk moeten realiseren. In de wetenschap dat we daar-door al het binnenstedelijk groen, waaronder parken of voetbalvelden moeten opgeven, lijkt me dat geen slim idee.”

Verder geldt dat in 2013 de verhuur-dersheffi  ng voor woningcorporaties is ingevoerd. Die heffi  ng, in com-binatie met andere belastingmaat-regelen, heeft  ervoor gezorgd dat de belastingsdruk voor corporaties fl ink is gestegen. Gevolg: minder geld in kas en dus minder budget voor het uitvoeren van bouwplan-nen. “Die maatregel moet zo snel mogelijk worden ingeperkt”, meent Jaarsma. Dan krijgen woningcorpo-raties tenminste weer wat speel-ruimte. Bovendien blijkt de decen-tralisatie bij woningbouw slecht uit te pakken. “Het wordt tijd dat de landelijke overheid zijn regis-seursrol weer pakt. Daar hebben we vroeger Vinex-wijken aan overge-houden, maar nu lokale overheden die verantwoordelijkheid krijgen, is een rem op nieuwbouw ontstaan. Dat komt vooral omdat de lande-lijke overheid meer mogelijkheden heeft  om door te pakken.”