^{Stefan Aeschi, Dipl. Architekt ETH/SIA DAS Wirtschaft FH, Experte Bau- und Energietchnik beim HEV Schweiz}

«Freundschaften sollten wir hegen und pflegen. Aber nicht erst, wenn sie krank daniederliegen.» Dieses Zitat von Ernst Ferstl gilt nicht nur für Freundschaften, sondern auch für Gebäude. Damit die Freude am Eigenheim und sein Wert auch während vieler Jahre erhalten bleibt, heisst es für Gebäude: hegen und pflegen. Über den Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg sind Kontrollen und ein gewisser Unterhalt der Bauteile notwendig. Dadurch werden sich Eigentümerinnen und Eigentümer bewusst, welche Erneuerungsmassnahmen anstehen, und sie können sich frühzeitig darauf vorbereiten.

Instandhaltung
Der Begriff «Gebäudeunterhalt» wird in der Fachwelt in die Themenbereiche Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung unterteilt. Instandhaltungsarbeiten dienen dem Bewahren der Gebrauchstauglichkeit. Sie sorgen also dafür, dass Gebäude oder Gerätschaften durch Reinigen, Richten und Pflegen weiter betrieben werden können. Neben dem Reinigen eines Gerätes oder Bauteils lohnt es sich, durch eine Funktionskontrolle zu prüfen, ob Mängel vorliegen. Schmutz und Umwelteinflüsse greifen Materialien und Bauteile an, was bei schlechter Wartung zu einer starken Verkürzung der Lebensdauer führen kann.

Eine visuelle Kontrolle durch den Laien reicht oft bereits aus, um Mängel zu erkennen. Trotz aller persönlicher Aufmerksamkeit und Sorgfalt lohnt es sich, das Gebäude alle zehn Jahre durch eine Fachperson beurteilen zu lassen. Während Algenbefall an der Fassade meist vom Laien erkannt wird, kann die Tragfähigkeit des Putzes oder das Nachziehen von Wasser in die Aussenwärmedämmung meist nur durch einen Spezialisten festgestellt werden, weil dieser genau weiss, worauf zu achten ist. Eigene Kontrollen, kombiniert mit fachmännischen Einschätzungen, helfen, sich abzeichnende Instandsetzungs- oder Erneuerungsarbeiten zu erkennen und den Gebäudeunterhalt langfristig zu planen und gezielt vorgehen zu können. 

Lebenszyklen der Bauteile als Planungsgrundlage
Neben der optischen Bauteilbegutachtung gehört der Lebenszyklus einzelner Bauteile zu den einfachsten Hilfsmitteln zur Abschätzung des Erneuerungsbedarfes. Beim Lebenszyklus wird unterschieden zwischen der Lebensdauer und der Nutzungsdauer. Die Lebensdauer beschreibt die Zeitspanne, in der ein Bauteil seine Funktion erfüllen kann. Je nach Beanspruchung, Bewitterung und Pflege kann die effektive Lebensdauer genauso wie die Nutzungsdauer erheblich vom zu erwartenden Durchschnitt abweichen. Muss ein Fenstersims aus baulichen Gründen beim Ersatz eines Fensters mit ersetzt werden, liegt seine Nutzungsdauer deutlich unter der prognostizierten Lebensdauer. Auch hier kann fachspezifische Unterstützung wertvolle und entscheidende Inputs liefern.

Eine Lebenszyklusanalyse zeigt die anstehenden Arbeiten auf und erlaubt es, verschiedene Arbeitsschritte in sinnvollen Sanierungspaketen zu vereinen. Daraus lassen sich rasch die zu erwartenden Sanierungskosten ermitteln. Durch geschicktes Bündeln von Massnahmen können entsprechend auch Folgekosten eingespart werden.

Vorbeugen ist besser als Heilen
Regelmässige Kontroll- und Unterhaltsarbeiten reduzieren das Ausfallrisiko von Geräten, verlängern die Lebensdauer von Bauteilen und schaffen Planungssicherheit. Nicht gewartete Bauteile weisen eine höhere Anfälligkeit für Mängel auf als solche, die regelmässig geprüft und unterhalten werden. Von der Umwälzpumpe einer Heizung, die im Herbst getestet wurde, kann erwartet werden, dass sie auch zu Beginn der Heizperiode verlässlich anspringt. Wer den Zustand seiner Geräte und Bauteile kennt, wird weniger Überraschungen erleben und kann Erneuerungen langfristig planen und budgetieren.

Kurzfristiges «Handeln müssen» hingegen verlangt meist eine sofortige Verfügbarkeit der entsprechenden Fachkräfte, was einen höheren Preis zur Folge haben kann. Zudem können lange Lieferfristen zu Provisorien und Übergangslösungen zwingen, was wiederum unnötige Kostenfolgen hat. Analog unserer Gesundheit gilt auch für Gebäudesanierungen die alte Volksweisheit «Vorbeugen ist besser als Heilen.»